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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

专题：2026观点商办暨资管大会

　　来源：观点指数

　　摘要：市场正从单边下行转向低位震荡 、结构性修复阶段。

　　前言

　　今年是商办资产告别规模扩张
、全面转向存量提质与价值创造的历史性拐点 。

　　过去一年 ，新增供应集中释放与需求修复疲软相互叠加
，重点城市写字楼空置率高位徘徊、租金持续承压，存量去化成为全行业的共识
。在这样的底色之下 ，市场正从单边下行转向低位震荡与结构性修复阶段
，区域与项目之间的分化持续加剧，核心城市优质资产展现出稀缺韧性与穿越周期的能力。

　　供给侧 ，商办用地投资持续低迷 、新开工面积同比大幅下滑
，行业已从增量扩张赛道切换至深度运营赛道 。需求侧，科技
、金融与专业服务业保持韧性 ，AI、芯片 、低空经济、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力，“地段优先 ”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配
、空间灵活、绿色低碳”等高阶标准
。运营层面
，单纯“以价换量
”并未挽回收入损失，行业增长逻辑正转向资产管理能力 、产业导入能力与数字化运营能力的综合比拼 ，老旧楼宇改造与低效资产盘活成为重要增长点。

　　与此同时
，资本工具层面迎来里程碑式破局——商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼
、酒店、商业综合体纳入常态化申报 ，截至2026年4月已累计受理17单申报项目 、计划募资总额超626亿元
，商办资产长期以来依赖大宗交易的单一退出格局正被根本性打破 。

　　基于此，观点指数研究院发布《表现力指数 ? 2026商办暨资管卓越表现报告》 ，全面审视行业在存量提质
、资本赋能与价值重塑新周期中的表现
，期望以客观数据与前瞻洞察，与业界一同剖析商办资产的运营逻辑 ，把握行业迭代中的机遇与方向
。

　　以下为报告节选

　　商办资产运营：结构性修复

　　市场综述

　　经济复苏动能进一步增强
，办公楼供需格局持续优化

　　进入2026年一季度，经济复苏动能进一步增强 ，GDP同比增长5.0%，环比加快0.5个百分点。服务业延续领跑态势
，增加值同比增长5.2%，其中租赁和商务服务业增长12.2%、信息传输 、软件和信息技术服务业增长10.6%
、金融业增长6.5% ，均为写字楼需求的核心来源行业
，其高增速直接带动了企业的办公租赁、购置需求温和回升 。

　　政策层面，2025-2026年 ，针对商业地产“存量高企 、流动性不足
、融资渠道收窄”的行业痛点
，国家及地方出台一系列重磅政策，形成“盘活存量、畅通融资 、鼓励更新、支持证券化 ”的政策组合拳 ，从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑。

　　增量市场表现上
，据国家统计局披露的数据，2025年 ，全国办公楼开发销售市场表现疲软
，全年开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元，分别同比下滑22.8%和9.3%
。全国办公楼新开工面积累计1471万平方米 ，同比下降21.9%，未来1-3年办公市场新增供应将持续缩减
，同期办公楼竣工面积同比逆势增长6.7%，累计达2071万平方米 ，主要系前期存量项目集中交付
，短期内仍对存量去化形成一定压力。

　　与此同时，2026年1-3月 ，全国办公楼开发投资降幅收窄
、销售额由降转升
，两者累计值分别为702亿元和677亿元，分别同比下滑14.2%和同比增长2.4% 。同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑 ，两者累计值分别为283万平方米和285万平方米
，分别同比下滑18.7%和28.4%
。

　　从数据来看，新开工连续大幅下滑 ，锁定未来2-3年低供应环境
，行业供需格局将持续优化，为租金修复、资产估值回升奠定基础。

　　供需表现

　　核心城市存量攀升 ，高附加值产业提供复苏引擎

　　市场新增供应数据与国家统计局披露的市场趋势相匹配 。2025年至2026年3月，写字楼新增供应表现?