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专题:科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头
专题:2026观点商办暨资管大会
来源:观点指数
摘要:市场正从单边下行转向低位震荡 、结构性修复阶段。
前言
今年是商办资产告别规模扩张、全面转向存量提质与价值创造的历史性拐点 。
过去一年 ,新增供应集中释放与需求修复疲软相互叠加,重点城市写字楼空置率高位徘徊、租金持续承压,存量去化成为全行业的共识。在这样的底色之下 ,市场正从单边下行转向低位震荡与结构性修复阶段,区域与项目之间的分化持续加剧,核心城市优质资产展现出稀缺韧性与穿越周期的能力。
供给侧 ,商办用地投资持续低迷 、新开工面积同比大幅下滑,行业已从增量扩张赛道切换至深度运营赛道 。需求侧,科技、金融与专业服务业保持韧性 ,AI、芯片 、低空经济、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力,“地段优先 ”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等高阶标准。运营层面,单纯“以价换量”并未挽回收入损失,行业增长逻辑正转向资产管理能力 、产业导入能力与数字化运营能力的综合比拼 ,老旧楼宇改造与低效资产盘活成为重要增长点。
与此同时,资本工具层面迎来里程碑式破局——商业不动产公募REITs正式开闸,写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报 ,截至2026年4月已累计受理17单申报项目 、计划募资总额超626亿元,商办资产长期以来依赖大宗交易的单一退出格局正被根本性打破 。
基于此,观点指数研究院发布《表现力指数 ? 2026商办暨资管卓越表现报告》 ,全面审视行业在存量提质、资本赋能与价值重塑新周期中的表现,期望以客观数据与前瞻洞察,与业界一同剖析商办资产的运营逻辑 ,把握行业迭代中的机遇与方向。
以下为报告节选
商办资产运营:结构性修复
市场综述
经济复苏动能进一步增强,办公楼供需格局持续优化
进入2026年一季度,经济复苏动能进一步增强 ,GDP同比增长5.0%,环比加快0.5个百分点。服务业延续领跑态势,增加值同比增长5.2%,其中租赁和商务服务业增长12.2%、信息传输 、软件和信息技术服务业增长10.6%、金融业增长6.5% ,均为写字楼需求的核心来源行业,其高增速直接带动了企业的办公租赁、购置需求温和回升 。
政策层面,2025-2026年 ,针对商业地产“存量高企 、流动性不足、融资渠道收窄”的行业痛点,国家及地方出台一系列重磅政策,形成“盘活存量、畅通融资 、鼓励更新、支持证券化 ”的政策组合拳 ,从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑。
增量市场表现上,据国家统计局披露的数据,2025年 ,全国办公楼开发销售市场表现疲软,全年开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元,分别同比下滑22.8%和9.3%。全国办公楼新开工面积累计1471万平方米 ,同比下降21.9%,未来1-3年办公市场新增供应将持续缩减,同期办公楼竣工面积同比逆势增长6.7%,累计达2071万平方米 ,主要系前期存量项目集中交付,短期内仍对存量去化形成一定压力。
与此同时,2026年1-3月 ,全国办公楼开发投资降幅收窄、销售额由降转升,两者累计值分别为702亿元和677亿元,分别同比下滑14.2%和同比增长2.4% 。同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑 ,两者累计值分别为283万平方米和285万平方米,分别同比下滑18.7%和28.4%。
从数据来看,新开工连续大幅下滑 ,锁定未来2-3年低供应环境,行业供需格局将持续优化,为租金修复、资产估值回升奠定基础。
供需表现
核心城市存量攀升 ,高附加值产业提供复苏引擎
市场新增供应数据与国家统计局披露的市场趋势相匹配 。2025年至2026年3月,写字楼新增供应表现?


