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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

资料来源：wind
，企业年报，亿翰智库

1 、经营压力并没有减轻 ，七成企业还在亏损

现在已经是2026年5月中旬
，房企的年报也已经出的七七八八，2025年的经营情况怎么样 ，也已经定型，个别年报还“难产 ”的企业
，也已经影响不了行业的整体趋势。真是几家欢喜几家愁，应该说是70%的企业都欢喜不起来 ，经营压力还是大
，利润还是不好看，能打平不亏已经算是比较好的结果 ，但实际上有近7成的企业还是亏的 。

我们以2025全年净利润TOP100的企业作为研究对象来看
，虽样本有限，但数据所呈现的特征与行业整体趋势一致 ，从2021年企业债务风险开始爆发
，企业财务报表即刻就有反应，利润已经亏损 ，紧接着2022年
、2023年、2024年 、2025年
，销售额下滑的同时，财务报表反馈虽滞后 ，但趋势一致，利润下探、亏损
，2024年百强房企净利润亏损总额高达3621亿，也是这几年最大亏损额 ，2024年
、2025年
，这100家房企里，分别有67家 ，63家房企的净利润是负值
。

2025年
，这100家房企的净利润/归母净利润亏损额分别从2024年的3587亿/3542亿收窄到2357亿/2086亿，单看数据 ，好像是企业经营情况改善了
，但实际一些企业净利润改变，甚至是从巨亏到大赢 ，并不是经营端的改善
，而主要原因是资产重组获得的收益，并不能持续 ，如果说把一些因资产重组等原因获得的收益去掉，实际上2025年净利润为负值的企业也有近70家。而且整体来看
，可以说99%的企业要么是利润继续向下，要么就是继续亏损 。

图表：2021年-2025年百强房企净利润情况

wind ，企业年报
，业绩公告，亿翰智库

图表：2021年-2025年百强房企归母净利润情况

wind ，亿翰智库

备注：百强房企口径为2025年净利润TOP100房企
。

至于为什么利润还在向下
，或者说还在亏损，都是老生常谈的问题 ，已经谈了四五年
，无非是高价拿地，低价卖出或者卖不掉 ，很多企业的存货直接计提减值拨备
，所以利润空间就被挤的无限小。

这两年在舆论正中央，争议最大的开发商——万科A ，2025年，净利润和归母净利润亏损分别扩大到918.1亿、885.6?亿
，亏损的绝对额分别增长89% 、79%，是所有房企里亏损最多的企业 。别人的亏损在减少 ，为什么万科还能亏这么多？钱亏哪了？万科在年报里说了4个原因：

（1）房地产开发项目结算规模显著下降
，毛利润率仍处低位。2025年房地产开发业 务结算利润主要对应2023年
、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存
。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利润率均低于投资预期 ，导致结算的毛利润总额大幅减少；

（2）因业务风险敞口升高
，新增计提了信用减值和资产减值；?

（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；

（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

这些解释 ，估计会有很多人不买账 。

2、净利润第一的企业竟然是“不死鸟
”—佳兆业集团？！

看上面的企业数据
，可以发现一些比较“诡异”的现象，佳兆业集团的净利润居然能直接翻身 ，从巨亏近300亿到2025年盈利523亿
，净利润全行业第一，简直不可思议
。还有禹洲集团 、旭辉控股集团
、世茂集团、远洋集团 、碧桂园都是由亏损直转到盈利 ，其中根本原因我们在上面也有提到，就是债务重组成功带来的一次性收益
，数据巨大，不反映实际经营情况 ，且不可持续
，2025年有，2026年就没了 ，会呈现一个断崖式波动
，如果说把这个收益去掉，2025年这些企业的净利润也是负值。如果把佳兆业集团
、禹洲集团等6家企业净利润不纳入计算 ，其他94家的净利润亏损额仍达到3349亿 。

图表：典型企业2025年债务重组收益情况（亿元）

3、“利润王 ”还是华润置地
，已经