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专题:科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头
资料来源:wind,企业年报,亿翰智库
1 、经营压力并没有减轻 ,七成企业还在亏损
现在已经是2026年5月中旬,房企的年报也已经出的七七八八,2025年的经营情况怎么样 ,也已经定型,个别年报还“难产 ”的企业,也已经影响不了行业的整体趋势。真是几家欢喜几家愁,应该说是70%的企业都欢喜不起来 ,经营压力还是大,利润还是不好看,能打平不亏已经算是比较好的结果 ,但实际上有近7成的企业还是亏的 。
我们以2025全年净利润TOP100的企业作为研究对象来看,虽样本有限,但数据所呈现的特征与行业整体趋势一致 ,从2021年企业债务风险开始爆发,企业财务报表即刻就有反应,利润已经亏损 ,紧接着2022年、2023年、2024年 、2025年,销售额下滑的同时,财务报表反馈虽滞后 ,但趋势一致,利润下探、亏损,2024年百强房企净利润亏损总额高达3621亿,也是这几年最大亏损额 ,2024年、2025年,这100家房企里,分别有67家 ,63家房企的净利润是负值。
2025年,这100家房企的净利润/归母净利润亏损额分别从2024年的3587亿/3542亿收窄到2357亿/2086亿,单看数据 ,好像是企业经营情况改善了,但实际一些企业净利润改变,甚至是从巨亏到大赢 ,并不是经营端的改善,而主要原因是资产重组获得的收益,并不能持续 ,如果说把一些因资产重组等原因获得的收益去掉,实际上2025年净利润为负值的企业也有近70家。而且整体来看,可以说99%的企业要么是利润继续向下,要么就是继续亏损 。
图表:2021年-2025年百强房企净利润情况
wind ,企业年报,业绩公告,亿翰智库
图表:2021年-2025年百强房企归母净利润情况
wind ,亿翰智库
备注:百强房企口径为2025年净利润TOP100房企。
至于为什么利润还在向下,或者说还在亏损,都是老生常谈的问题 ,已经谈了四五年,无非是高价拿地,低价卖出或者卖不掉 ,很多企业的存货直接计提减值拨备,所以利润空间就被挤的无限小。
这两年在舆论正中央,争议最大的开发商——万科A ,2025年,净利润和归母净利润亏损分别扩大到918.1亿、885.6?亿,亏损的绝对额分别增长89% 、79%,是所有房企里亏损最多的企业 。别人的亏损在减少 ,为什么万科还能亏这么多?钱亏哪了?万科在年报里说了4个原因:
(1)房地产开发项目结算规模显著下降,毛利润率仍处低位。2025年房地产开发业 务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高,销售情况和毛利润率均低于投资预期 ,导致结算的毛利润总额大幅减少;
(2)因业务风险敞口升高,新增计提了信用减值和资产减值;?
(3)部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损,以及部分非主业财务投资亏损;
(4)部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
这些解释 ,估计会有很多人不买账 。
2、净利润第一的企业竟然是“不死鸟”—佳兆业集团?!
看上面的企业数据,可以发现一些比较“诡异”的现象,佳兆业集团的净利润居然能直接翻身 ,从巨亏近300亿到2025年盈利523亿,净利润全行业第一,简直不可思议。还有禹洲集团 、旭辉控股集团、世茂集团、远洋集团 、碧桂园都是由亏损直转到盈利 ,其中根本原因我们在上面也有提到,就是债务重组成功带来的一次性收益,数据巨大,不反映实际经营情况 ,且不可持续,2025年有,2026年就没了 ,会呈现一个断崖式波动,如果说把这个收益去掉,2025年这些企业的净利润也是负值。如果把佳兆业集团、禹洲集团等6家企业净利润不纳入计算 ,其他94家的净利润亏损额仍达到3349亿 。
图表:典型企业2025年债务重组收益情况(亿元)
3、“利润王 ”还是华润置地,已经


